Wyb贸r dzia艂ki pod budow臋 domu to jedna z najwa偶niejszych decyzji, kt贸r膮 nale偶y podj膮膰, zanim zdecydujemy si臋 rozpocz膮膰 inwestycj臋. Warto pami臋ta膰, 偶e powinna ona nie tylko spe艂nia膰 okre艣lone warunki prawne i architektoniczne, ale tak偶e uwzgl臋dnia膰 wiele innych aspekt贸w, o kt贸rych cz臋sto nie my艣limy, decyduj膮c si臋 na zakup. W poni偶szym tek艣cie postaramy si臋 zawrze膰 najwa偶niejsze z nich.
Otoczenie i s膮siedztwo
Sama dzia艂ka to nie wszystko. R贸wnie wa偶ne, a mo偶e nawet wa偶niejsze, poniewa偶 nie mamy na nie聽wielkiego wp艂ywu, jest jej otoczenie. Nawet聽 najpi臋kniejszy dom na wspaniale urz膮dzonej dzia艂ce mo偶e okaza膰 si臋 zupe艂nie nie tym, w kt贸rym chcieliby艣my mieszka膰, je艣li jego otoczenie nie b臋dzie odpowiada膰 na nasze potrzeby.
Aby jednak znale藕膰 wymarzone miejsce, powinni艣my przede wszystkim sprecyzowa膰 nasze potrzeby i marzenia. Dla jednych z nas priorytetem b臋dzie cicha, zielona okolica, dla innych blisko艣膰 sklep贸w i infrastruktury, a dla jeszcze innych po prostu szybki dojazd do centrum miasta. Rodziny z dzie膰mi powinny zwr贸ci膰 szczeg贸ln膮 uwag臋 na takie elementy otoczenia jak przedszkola, szko艂y, czy place zabaw. Osoby niezmotoryzowane聽 zapewne ch臋tnie zamieszkaj膮聽 blisko przystanku autobusowego聽lub w聽pieszej odleg艂o艣ci od stacji kolejowej.
Niezale偶nie od tego czy decydujemy si臋 na dom na wsi, czy w zabudowie miejskiej, bez w膮tpienia b臋dziemy chcieli sp臋dza膰 czas tak偶e na zewn膮trz, na balkonie lub tarasie. Warto zatem zadba膰 o to, by otoczenie sprawia艂o wra偶enie harmonijnego i uporz膮dkowanego. Zwr贸膰my uwag臋, czy pobliskie domy do siebie pasuj膮, czy wok贸艂 panuje porz膮dek, gdzie znajduj膮 si臋 najbli偶sze zak艂ady przemys艂owe mog膮ce wytwarza膰 ha艂as, nieprzyjemny zapach lub w jakikolwiek inny spos贸b utrudnia膰 wypoczynek na dzia艂ce.
W ostatnich latach聽coraz wa偶niejsze staj膮 si臋 kwestie zwi膮zane ze smogiem. Dobrze jest w聽tym celu przyjrze膰 si臋 badaniom smogu w najbli偶szej okolicy, a tak偶e pobliskim domom. Jest to istotne zw艂aszcza na terenach wiejskich, gdzie wci膮偶 bardzo wiele dom贸w opala si臋 w臋glem, a niestety niekt贸re z nich u偶ywaj膮 do ogrzania 艣mieci i plastiku.
Wreszcie zwr贸膰my r贸wnie偶 uwag臋 na bezpo艣rednie s膮siedztwo dzia艂ki. Przeanalizujmy, czy okoliczne zabudowania nie b臋d膮 zas艂ania艂y dost臋pu 艣wiat艂a w naszym domu, a tak偶e kim s膮 nasi s膮siedzi.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Jednym z najwa偶niejszych element贸w pod wzgl臋dem prawnym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).聽To dokument聽 prawa lokalnego, kt贸ry okre艣la, jaki rodzaj zabudowy jest dopuszczony na danej dzia艂ce oraz jakiej wielko艣ci nieruchomo艣膰 mo偶na na niej postawi膰.
Pierwszy krok, kt贸ry warto w tym przypadku wykona膰, to przejrzenie lokalnych portali geodezyjnych. Trzeba jednak pami臋ta膰, 偶e miejscowe plany zagospodarowania tam zamieszczone mog膮 zawiera膰 b艂臋dy, dlatego przed zakupem dzia艂ki koniecznie trzeba wyst膮pi膰 do urz臋du gminy o wypis i wyrys z miejscowego planu.
W dokumencie tym mo偶emy znale藕膰 bardzo wiele informacji, mi臋dzy innymi dotycz膮cych tego, czy na danej dzia艂ce mo偶na wybudowa膰 przydomow膮 oczyszczalni臋 艣ciek贸w, czy istnieje obowi膮zek korzystania z danego rodzaju ogrzewania.
Warto w tym miejscu zaznaczy膰, 偶e niekt贸re gminy stosuj膮 bardzo lapidarne zapisy w聽miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wiele os贸b decyduje si臋 na zakup dzia艂ki w艂a艣nie z takim planem miejscowym, maj膮c nadziej臋, 偶e te niedok艂adne zapisy, w聽kt贸rych nie ma zbyt wielu nakaz贸w i zakaz贸w, idealnie nadaj膮 si臋 na wybudowanie wymarzonego domu. Niestety niejednokrotnie wyb贸r takiego terenu okazuje si臋 nienajlepszym pomys艂em, poniewa偶 niesprecyzowany plan miejscowy pozostawia wi臋ksze pole decyzyjne urz臋dnikowi, co zawsze stanowi wielk膮 niewiadom膮. W skrajnych przypadkach mo偶e to doprowadzi膰 do sytuacji, kiedy to interpretacja Urz臋dnika b臋dzie ca艂kowicie odmienna od Waszego lub Waszego Architekta odczytywania Planu i dojdzie do sytuacji konieczno艣ci wprowadzenia g艂臋bokich zmian w projekcie czy wr臋cz konieczno艣ci wykonania nowego projektu.
Decyzja o warunkach zabudowy
Niekt贸re tereny nie posiadaj膮 miejscowego planu zagospodarowania. W贸wczas postawienie nieruchomo艣ci na dzia艂ce b臋dzie mo偶liwe jedynie po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Aby otrzyma膰 tak膮 decyzj臋, nale偶y w urz臋dzie gminy z艂o偶y膰 wniosek z opisanym wst臋pnie pomys艂em inwestycji, do艂膮czy膰 do niego map臋 zasadnicz膮, szkic nieruchomo艣ci, a tak偶e zapewnienia lokalnych dystrybutor贸w o przy艂膮czeniu medi贸w.
Po otrzymaniu takiego wniosku urz膮d ma obowi膮zek sporz膮dzi膰 analiz臋 urbanistyczn膮, uwzgl臋dniaj膮c膮 rodzaj zabudowy wyst臋puj膮cej w s膮siedztwie dzia艂ki oraz wielko艣膰 budynk贸w. Na tej podstawie wydaje si臋 decyzj臋 o warunkach zabudowy okre艣laj膮c膮, jaki rodzaj budynku mo偶na postawi膰 na dzia艂ce, kt贸r膮 chcemy zakupi膰.
Wypis i wyrys z rejestru grunt贸w i budynk贸w oraz ksi臋ga wieczysta
Do ka偶dej dzia艂ki przynale偶y wiele dokument贸w, z kt贸rych mo偶emy zaczerpn膮膰 rozmaite konieczne informacje.聽Takimi dokumentami s膮 mi臋dzy innymi ksi臋ga wieczysta oraz wypis i聽wyrys z rejestru grunt贸w i budynk贸w. W dokumentach tych znajdziemy informacje mi臋dzy innymi na temat rodzaju interesuj膮cej nas dzia艂ki. Mo偶e to by膰聽 na przyk艂ad dzia艂ka le艣na, rolna lub budowlana.聽Z perspektywy osoby, kt贸ra chce wybudowa膰 dom, najbardziej korzystna jest oczywi艣cie dzia艂ka budowlana, cho膰 istniej膮 tak偶e mo偶liwo艣ci wy艂膮czenia danego terenu z u偶ytkowania rolnego lub le艣nego, ale zawsze jest to proces d艂u偶szy, bardziej skomplikowany i kosztowny.
Opr贸cz tego dokumenty te m贸wi膮 nam o wszelkich ograniczeniach w艂asno艣ciowych, a tak偶e zapisach hipotecznych.聽Mo偶emy na ich podstawie uzyska膰 informacje o podmiotach wykorzystuj膮cych dan膮 dzia艂k臋, takich jak dostawcy medi贸w czy na przyk艂ad s膮siad, kt贸ry u偶ytkuje drog臋.聽Je艣li na danej dzia艂ce istnieje tak zwana s艂u偶ebno艣膰 przejazdu lub przesy艂u medi贸w, nie b臋dzie mo偶liwo艣ci zabudowy tej cz臋艣ci terenu. Warto pami臋ta膰, 偶e ksi臋ga wieczysta zawiera informacje o aktualnym przeznaczeniu gruntu, a plan zagospodarowania o przesz艂ym.
Mapa dzia艂ki
Przed zakupem terenu warto tak偶e pozyska膰 ze starostwa tak zwan膮 map臋 zasadnicz膮. Pozwala ona zapozna膰 si臋 zar贸wno z istniej膮cymi, jak i planowanymi trasami sieci infrastruktury technicznej. Mapa zasadnicza poka偶e nam mi臋dzy innymi podziemne instalacje, na przyk艂ad kable elektryczne. Jest to szczeg贸lnie istotne przed rozpocz臋ciem budowy domu, poniewa偶 mo偶e si臋 okaza膰, 偶e niekt贸re z tych instalacji b臋dzie trzeba przenie艣膰, a to wymaga dodatkowych uzgodnie艅.
Je艣li z mapy zasadniczej nie wynika, 偶e dzia艂ka ma pod艂膮czenia do medi贸w,聽 prawdopodobnie konieczne b臋dzie uzyskanie dokumentu o mo偶liwo艣ci i warunkach ich pod艂膮czenia. Trzeba w tym miejscu zaznaczy膰, 偶e z uwagi na panuj膮c膮 obecnie sytuacj臋 na 艣wiecie PSG poinformowa艂o, 偶e w latach 2022-2023, nie b臋dzie mo偶liwe pod艂膮czenie do sieci gazowej.聽Warto wzi膮膰 to pod uwag臋, je艣li planujemy wybudowanie oddanie domu do u偶ytkowania domu przed 2024 rokiem.
Badania gruntu
Badania gruntu to jeden z najbardziej kontrowersyjnych temat贸w, je艣li chodzi o budow臋 domu. Wiele os贸b uwa偶a, 偶e nie warto wydawa膰 pieni臋dzy na do艣wiadczonego geologa lub geotechnika, kt贸ry pomo偶e rozpozna膰 grunt na dzia艂ce, jego parametry no艣ne, a tak偶e poziom w贸d gruntowych.聽Tymczasem badanie gruntu to wym贸g prawa budowlanego i wedle tego prawa聽raport taki powinien by膰 do艂膮czony do projektu budowlanego.
Warto pami臋ta膰, 偶e wiele parametr贸w gruntu uniemo偶liwia postawienie domu w tradycyjnych technologiach lub znacz膮co podnosi koszty takiej inwestycji. Szczeg贸lnie kosztoch艂onne mo偶e by膰 budowanie na terenach z wysokim poziomem w贸d gruntowych, dawnych wysypiskach 艣mieci, terenach po wyrobiskach, starorzeczach, a tak偶e nasypach.
Poza tym badania gruntu mog膮 tak偶e wskaza膰 przer贸偶ne ska偶enia, szczeg贸lnie je艣li w pobli偶u znajduj膮 si臋 zak艂ady przemys艂owe lub warsztaty naprawcze. Bior膮c pod uwag臋 wszystkie te elementy, koszt bada艅 gruntu wynosz膮cy od 1000 do 2000 z艂 nie wydaje si臋 wielkim wydatkiem, a mo偶e znacz膮co usprawni膰 prac臋 nad budow膮 domu.
Dost臋p do drogi publicznej
Droga publiczna to bardzo wa偶ny element, o kt贸rym nie mo偶na zapomina膰, planuj膮c budow臋 domu. Ma to du偶e znaczenie nie tylko, je艣li chodzi o dojazdy do pracy czy sklep贸w, ale tak偶e dojazd do naszej dzia艂ki takich s艂u偶b jak pogotowie czy policja. Sprawd藕my, czy nasza dzia艂ka ma dost臋p do drogi publicznej oraz jaki jest status tej drogi.聽W zale偶no艣ci od tego czy droga jest gminna, powiatowa, czy wojew贸dzka, zmienia si臋 forma zarz膮dzania oraz procedury budowy zjazdu z tej drogi na nasz膮 posesj臋.
Mo偶e si臋 zdarzy膰, 偶e do drogi publicznej prowadzi droga prywatna. W贸wczas warto sprawdzi膰, kto jest w艂a艣cicielem takiej drogi oraz czy jako w艂a艣ciciele interesuj膮cej nas dzia艂ki b臋dziemy mie膰 prawo, by z niej korzysta膰. Du偶e utrudnienie stanowi膰 mog膮 tak偶e rowy melioracyjne, przez kt贸re b臋dzie potrzeba przeprowadzi膰 drog臋 dojazdow膮. W贸wczas opr贸cz聽 samego uzgodnienia budowy drogi dojazdowej, konieczne b臋dzie tak偶e pozwolenie wodnoprawne.
Aktualne zagospodarowanie dzia艂ki聽 i ukszta艂towanie terenu
Wybieraj膮c teren pod budow臋 przysz艂ego domu, koniecznie nale偶y przyjrze膰 si臋 ukszta艂towaniu terenu oraz aktualnemu zagospodarowaniu dzia艂ki. Im bardziej p艂aski jest teren, tym mniej skomplikowana, czaso- i kosztoch艂onna budowa.
Wiele niezagospodarowanych dzia艂ek poro艣ni臋tych jest bujn膮 ro艣linno艣ci膮. Przed zakupem warto poprosi膰 o skoszenie takiego terenu, aby dok艂adnie zbada膰, co kryj膮 wysokie trawy i zaro艣la. Chod藕 nieregularne ukszta艂towanie terenu, mo偶e stanowi膰 zalet臋 i ciekawe urozmaicenie, niekoniecznie b臋dzie korzystne, kiedy zabierzemy si臋 za budow臋 domu. Wyr贸wnanie terenu to r贸wnie偶 spore koszty, a mo偶e si臋 zdarzy膰, 偶e nasyp skrywa tak偶e co艣, co znacz膮co utrudni, b膮d藕 wr臋cz uniemo偶liwi zabudow臋, na przyk艂ad podmok艂y grunt.
Na starych dzia艂kach cz臋sto mamy te偶 do czynienia z pozosta艂o艣ciami budynk贸w, dr贸g lub innych element贸w. O ile inwestorzy coraz ch臋tniej decyduj膮 si臋 na modernizacj臋 i zmian臋 przeznaczenia starych stod贸艂 lub budynk贸w gospodarczych, o tyle ruiny niemo偶liwe do wyremontowania mog膮 by膰 spor膮 przeszkod膮 w sprawnym przeprowadzeniu rob贸t budowlanych.
Bardzo wa偶nym elementem dzia艂ek jest te偶 ro艣linno艣膰 wysoka, czyli drzewa. Warto pami臋ta膰, 偶e nie ka偶de drzewa i krzewy mog膮 by膰 usuwane bez zezwolenia. Dotyczy to szczeg贸lnie starodrzewia oraz ro艣linno艣ci b臋d膮cej pod ochron膮. Aby sprawdzi膰, czy na dzia艂ce, kt贸r膮 zamierzamy kupi膰, nie rosn膮 drzewa, kt贸rych nie b臋dziemy mogli wyci膮膰, dobrze jest skontaktowa膰 si臋 z architektem zieleni lub dendrologiem.聽Nie tylko pomog膮 oni wskaza膰 cenne gatunki, ale tak偶e oceni膮 stan ro艣linno艣ci i zdecyduj膮, kt贸re okazy mo偶na usun膮膰, a kt贸re mog膮 stanowi膰 ciekawe urozmaicenie dzia艂ki i przyjemne, cieniste miejsce w naszym ogrodzie.
Jak zatem wida膰, budowa domu wcale nie jest najbardziej skomplikowan膮 kwesti膮. R贸wnie wiele problem贸w mo偶e nastr臋czy膰 sam聽wyb贸r dzia艂ki. Nie warto zatem przyst臋powa膰 do zakupu zbyt impulsywnie. Lepiej przeanalizowa膰 wszelkie dost臋pne dokumenty, dok艂adnie obejrze膰 teren oraz wykona膰 konieczne testy i badania. Wielu projektant贸w oferuje us艂ug臋 analizy terenu聽 pod k膮tem przysz艂ej budowy. Je艣li teren, kt贸ry chcemy zakupi膰, budzi jakiekolwiek w膮tpliwo艣ci, warto skorzysta膰 z takiej pomocy, aby zaoszcz臋dzi膰 czas, pieni膮dze oraz niepotrzebny stres.
Najnowsze komentarze