Jak wybrać działkę budowlaną?

Wybór działki pod budowę domu to jedna z najważniejszych decyzji, którą należy podjąć, zanim zdecydujemy się rozpocząć inwestycję. Warto pamiętać, że powinna ona nie tylko spełniać określone warunki prawne i architektoniczne, ale także uwzględniać wiele innych aspektów, o których często nie myślimy, decydując się na zakup. W poniższym tekście postaramy się zawrzeć najważniejsze z nich.

Otoczenie i sąsiedztwo

Sama działka to nie wszystko. Równie ważne, a może nawet ważniejsze, ponieważ nie mamy na nie wielkiego wpływu, jest jej otoczenie. Nawet  najpiękniejszy dom na wspaniale urządzonej działce może okazać się zupełnie nie tym, w którym chcielibyśmy mieszkać, jeśli jego otoczenie nie będzie odpowiadać na nasze potrzeby.

Aby jednak znaleźć wymarzone miejsce, powinniśmy przede wszystkim sprecyzować nasze potrzeby i marzenia. Dla jednych z nas priorytetem będzie cicha, zielona okolica, dla innych bliskość sklepów i infrastruktury, a dla jeszcze innych po prostu szybki dojazd do centrum miasta. Rodziny z dziećmi powinny zwrócić szczególną uwagę na takie elementy otoczenia jak przedszkola, szkoły, czy place zabaw. Osoby niezmotoryzowane  zapewne chętnie zamieszkają  blisko przystanku autobusowego lub w pieszej odległości od stacji kolejowej.

Niezależnie od tego czy decydujemy się na dom na wsi, czy w zabudowie miejskiej, bez wątpienia będziemy chcieli spędzać czas także na zewnątrz, na balkonie lub tarasie. Warto zatem zadbać o to, by otoczenie sprawiało wrażenie harmonijnego i uporządkowanego. Zwróćmy uwagę, czy pobliskie domy do siebie pasują, czy wokół panuje porządek, gdzie znajdują się najbliższe zakłady przemysłowe mogące wytwarzać hałas, nieprzyjemny zapach lub w jakikolwiek inny sposób utrudniać wypoczynek na działce.

W ostatnich latach coraz ważniejsze stają się kwestie związane ze smogiem. Dobrze jest w tym celu przyjrzeć się badaniom smogu w najbliższej okolicy, a także pobliskim domom. Jest to istotne zwłaszcza na terenach wiejskich, gdzie wciąż bardzo wiele domów opala się węglem, a niestety niektóre z nich używają do ogrzania śmieci i plastiku.

Wreszcie zwróćmy również uwagę na bezpośrednie sąsiedztwo działki. Przeanalizujmy, czy okoliczne zabudowania nie będą zasłaniały dostępu światła w naszym domu, a także kim są nasi sąsiedzi.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jednym z najważniejszych elementów pod względem prawnym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To dokument  prawa lokalnego, który określa, jaki rodzaj zabudowy jest dopuszczony na danej działce oraz jakiej wielkości nieruchomość można na niej postawić.

Pierwszy krok, który warto w tym przypadku wykonać, to przejrzenie lokalnych portali geodezyjnych. Trzeba jednak pamiętać, że miejscowe plany zagospodarowania tam zamieszczone mogą zawierać błędy, dlatego przed zakupem działki koniecznie trzeba wystąpić do urzędu gminy o wypis i wyrys z miejscowego planu.

W dokumencie tym możemy znaleźć bardzo wiele informacji, między innymi dotyczących tego, czy na danej działce można wybudować przydomową oczyszczalnię ścieków, czy istnieje obowiązek korzystania z danego rodzaju ogrzewania.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że niektóre gminy stosują bardzo lapidarne zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wiele osób decyduje się na zakup działki właśnie z takim planem miejscowym, mając nadzieję, że te niedokładne zapisy, w których nie ma zbyt wielu nakazów i zakazów, idealnie nadają się na wybudowanie wymarzonego domu. Niestety niejednokrotnie wybór takiego terenu okazuje się nienajlepszym pomysłem, ponieważ niesprecyzowany plan miejscowy pozostawia większe pole decyzyjne urzędnikowi, co zawsze stanowi wielką niewiadomą. W skrajnych przypadkach może to doprowadzić do sytuacji, kiedy to interpretacja Urzędnika będzie całkowicie odmienna od Waszego lub Waszego Architekta odczytywania Planu i dojdzie do sytuacji konieczności wprowadzenia głębokich zmian w projekcie czy wręcz konieczności wykonania nowego projektu.

Decyzja o warunkach zabudowy

Niektóre tereny nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania. Wówczas postawienie nieruchomości na działce będzie możliwe jedynie po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Aby otrzymać taką decyzję, należy w urzędzie gminy złożyć wniosek z opisanym wstępnie pomysłem inwestycji, dołączyć do niego mapę zasadniczą, szkic nieruchomości, a także zapewnienia lokalnych dystrybutorów o przyłączeniu mediów.

Po otrzymaniu takiego wniosku urząd ma obowiązek sporządzić analizę urbanistyczną, uwzględniającą rodzaj zabudowy występującej w sąsiedztwie działki oraz wielkość budynków. Na tej podstawie wydaje się decyzję o warunkach zabudowy określającą, jaki rodzaj budynku można postawić na działce, którą chcemy zakupić.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków oraz księga wieczysta

Do każdej działki przynależy wiele dokumentów, z których możemy zaczerpnąć rozmaite konieczne informacje. Takimi dokumentami są między innymi księga wieczysta oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków. W dokumentach tych znajdziemy informacje między innymi na temat rodzaju interesującej nas działki. Może to być  na przykład działka leśna, rolna lub budowlana. Z perspektywy osoby, która chce wybudować dom, najbardziej korzystna jest oczywiście działka budowlana, choć istnieją także możliwości wyłączenia danego terenu z użytkowania rolnego lub leśnego, ale zawsze jest to proces dłuższy, bardziej skomplikowany i kosztowny.

Oprócz tego dokumenty te mówią nam o wszelkich ograniczeniach własnościowych, a także zapisach hipotecznych. Możemy na ich podstawie uzyskać informacje o podmiotach wykorzystujących daną działkę, takich jak dostawcy mediów czy na przykład sąsiad, który użytkuje drogę. Jeśli na danej działce istnieje tak zwana służebność przejazdu lub przesyłu mediów, nie będzie możliwości zabudowy tej części terenu. Warto pamiętać, że księga wieczysta zawiera informacje o aktualnym przeznaczeniu gruntu, a plan zagospodarowania o przeszłym.

Mapa działki

Przed zakupem terenu warto także pozyskać ze starostwa tak zwaną mapę zasadniczą. Pozwala ona zapoznać się zarówno z istniejącymi, jak i planowanymi trasami sieci infrastruktury technicznej. Mapa zasadnicza pokaże nam między innymi podziemne instalacje, na przykład kable elektryczne. Jest to szczególnie istotne przed rozpoczęciem budowy domu, ponieważ może się okazać, że niektóre z tych instalacji będzie trzeba przenieść, a to wymaga dodatkowych uzgodnień.

Jeśli z mapy zasadniczej nie wynika, że działka ma podłączenia do mediów,  prawdopodobnie konieczne będzie uzyskanie dokumentu o możliwości i warunkach ich podłączenia. Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że z uwagi na panującą obecnie sytuację na świecie PSG poinformowało, że w latach 2022-2023, nie będzie możliwe podłączenie do sieci gazowej. Warto wziąć to pod uwagę, jeśli planujemy wybudowanie oddanie domu do użytkowania domu przed 2024 rokiem.

Badania gruntu

Badania gruntu to jeden z najbardziej kontrowersyjnych tematów, jeśli chodzi o budowę domu. Wiele osób uważa, że nie warto wydawać pieniędzy na doświadczonego geologa lub geotechnika, który pomoże rozpoznać grunt na działce, jego parametry nośne, a także poziom wód gruntowych. Tymczasem badanie gruntu to wymóg prawa budowlanego i wedle tego prawa raport taki powinien być dołączony do projektu budowlanego.

Warto pamiętać, że wiele parametrów gruntu uniemożliwia postawienie domu w tradycyjnych technologiach lub znacząco podnosi koszty takiej inwestycji. Szczególnie kosztochłonne może być budowanie na terenach z wysokim poziomem wód gruntowych, dawnych wysypiskach śmieci, terenach po wyrobiskach, starorzeczach, a także nasypach.

Poza tym badania gruntu mogą także wskazać przeróżne skażenia, szczególnie jeśli w pobliżu znajdują się zakłady przemysłowe lub warsztaty naprawcze. Biorąc pod uwagę wszystkie te elementy, koszt badań gruntu wynoszący od 1000 do 2000 zł nie wydaje się wielkim wydatkiem, a może znacząco usprawnić pracę nad budową domu.

Dostęp do drogi publicznej

Droga publiczna to bardzo ważny element, o którym nie można zapominać, planując budowę domu. Ma to duże znaczenie nie tylko, jeśli chodzi o dojazdy do pracy czy sklepów, ale także dojazd do naszej działki takich służb jak pogotowie czy policja. Sprawdźmy, czy nasza działka ma dostęp do drogi publicznej oraz jaki jest status tej drogi. W zależności od tego czy droga jest gminna, powiatowa, czy wojewódzka, zmienia się forma zarządzania oraz procedury budowy zjazdu z tej drogi na naszą posesję.

Może się zdarzyć, że do drogi publicznej prowadzi droga prywatna. Wówczas warto sprawdzić, kto jest właścicielem takiej drogi oraz czy jako właściciele interesującej nas działki będziemy mieć prawo, by z niej korzystać. Duże utrudnienie stanowić mogą także rowy melioracyjne, przez które będzie potrzeba przeprowadzić drogę dojazdową. Wówczas oprócz  samego uzgodnienia budowy drogi dojazdowej, konieczne będzie także pozwolenie wodnoprawne.

Aktualne zagospodarowanie działki  i ukształtowanie terenu

Wybierając teren pod budowę przyszłego domu, koniecznie należy przyjrzeć się ukształtowaniu terenu oraz aktualnemu zagospodarowaniu działki. Im bardziej płaski jest teren, tym mniej skomplikowana, czaso- i kosztochłonna budowa.

Wiele niezagospodarowanych działek porośniętych jest bujną roślinnością. Przed zakupem warto poprosić o skoszenie takiego terenu, aby dokładnie zbadać, co kryją wysokie trawy i zarośla. Chodź nieregularne ukształtowanie terenu, może stanowić zaletę i ciekawe urozmaicenie, niekoniecznie będzie korzystne, kiedy zabierzemy się za budowę domu. Wyrównanie terenu to również spore koszty, a może się zdarzyć, że nasyp skrywa także coś, co znacząco utrudni, bądź wręcz uniemożliwi zabudowę, na przykład podmokły grunt.

Na starych działkach często mamy też do czynienia z pozostałościami budynków, dróg lub innych elementów. O ile inwestorzy coraz chętniej decydują się na modernizację i zmianę przeznaczenia starych stodół lub budynków gospodarczych, o tyle ruiny niemożliwe do wyremontowania mogą być sporą przeszkodą w sprawnym przeprowadzeniu robót budowlanych.

Bardzo ważnym elementem działek jest też roślinność wysoka, czyli drzewa. Warto pamiętać, że nie każde drzewa i krzewy mogą być usuwane bez zezwolenia. Dotyczy to szczególnie starodrzewia oraz roślinności będącej pod ochroną. Aby sprawdzić, czy na działce, którą zamierzamy kupić, nie rosną drzewa, których nie będziemy mogli wyciąć, dobrze jest skontaktować się z architektem zieleni lub dendrologiem. Nie tylko pomogą oni wskazać cenne gatunki, ale także ocenią stan roślinności i zdecydują, które okazy można usunąć, a które mogą stanowić ciekawe urozmaicenie działki i przyjemne, cieniste miejsce w naszym ogrodzie.

Jak zatem widać, budowa domu wcale nie jest najbardziej skomplikowaną kwestią. Równie wiele problemów może nastręczyć sam wybór działki. Nie warto zatem przystępować do zakupu zbyt impulsywnie. Lepiej przeanalizować wszelkie dostępne dokumenty, dokładnie obejrzeć teren oraz wykonać konieczne testy i badania. Wielu projektantów oferuje usługę analizy terenu  pod kątem przyszłej budowy. Jeśli teren, który chcemy zakupić, budzi jakiekolwiek wątpliwości, warto skorzystać z takiej pomocy, aby zaoszczędzić czas, pieniądze oraz niepotrzebny stres.